La poisse continu !

Lemat · 30/11/2006 20:03:33

Après un premier échec suite à un constructeur imposé et hors de prix, voila que le chalet base de mon nouveau projet ce trouve dans un lotissement où règne, paraît-il, un cahier des charges draconien réduisant à neant les projets d'agrandissement.

Le problème est que ce cahier des charges bien que faisant parti de la rumeur du lieu , personne n'est capable pour l'instant de me le donner : le propriètaire actuel ne l'a pas, la voisine non plus, la mairie encore moins (ils m'ont juste dit que le réglement du lotissement était devenu caduque puisque non renouvelé depuis 10 ans). Alors:

Ssavez-vous où on peut se procurer ce document ?
Quels sont les risques si on ne le respecte pas ?

phbichon · 30/11/2006 20:34:24

si le reglement est devenu caduque comme cela a l'air d'etre le cas le reglement qui s'applique est celui de la commune.
c'etait le cas pour le terrain que j'avais achete le reglement du lotissement etait caduque je me suis refere au PLU de ma commune

decobois · 01/12/2006 10:08:35

En effet, si le lotissement n'a pas fait de demande de maintien de son statut de lotissement "privé" au bout de 10 ans, il passe automatiquement en lotissement communal et c'est bien alors le POS ou PLU qui s'applique. Le mieux est de prendre rendez-vous avec la DDE, qui est l'instance chargée de l'application de la règlementation en matière d'urbanisme.
Bonne chance

Lemat · 01/12/2006 15:04:38

En effet, le réglement est caduqye eu bout de 10 ans si la demande n'est pas faite de la maintenir, la mairie me le confirme.
Mais le cahier des charges est à vie. C'est un document de droit privé, quine concerne donc pas l'administration. Il définit les règles de fonctionnement du lotissement : usage des locaux, taille et type des plantations, clôtures mai il ne doit normalement pas contenir des règles relatives à l'urbanisme cependant il peut les contenir et dans ce cas ces règles passe au dessus du pos si elles sont plus contraignantes. Ne pas les respecter est risqué : démolition du bâti si un autre coloti porte pleinte dans les trentes ans !. A suivre…

decobois · 04/12/2006 10:06:24

Autre conseil : si les notaires ont bien fait leur boulot, le règlement de lotissement aurait dû être annexé aux contrats de vente … au moment de l'achat initial du terrain au moins. Vous trouverez bien un de vos voisins installé dès la création du lotissement, et qui pourra donc vous faire copie du règlement.
Courage !

Lemat · 06/12/2006 20:04:11

Après une petite enquète, le notaire m'a procuré le cahier des charges (document contractuel normalement ad-vitam relevant du droit privé). Il n'y a pas eu à l'époque (1969) de réglement, uniquement ce cahier des charges. L'article 21 est celui qui m'interesse (et me fait un peu peur !):

"Aucune modification ne pourra être apportée aux constructions d'origine. Toutes constructions autres que celles figurant au plan de masse sont interdites."

Presque aucun des 69 chalets ne respectent aujourd'hui ce cahier des charges. Cependant, après avoir un peu gratté à la mairie, j'ai appris qu'il y a eu des desitements à la lecture du cahier des charges (bien difficile à se procuer ?!) alors que les personnes avient des CU operationnels favorables. En effet, en l'abscence de réglement, c'est le POS qui s'applique vis à vis des règles d'urbanisme (administration). Le cahier des charges, contrat privé, permet à un coloti d'en attaquer un autre devant le tribunal civil, cela pouvant aller jusqu'à la destruction du bien comme cela vient de se passer au cap ferré (villa des époux Baron). Le délai de prescription est de 30 ans.

Le propriétaire me met maintenant la pression pour que je m'engage définitivement. Je dois donner une reponse demain. Que feriez-vous ?

decobois · 07/12/2006 08:41:46

Vous parlez de CU favorables déjà accordés, consultez les services de la DDE (instance chargée de l'application de la règlementation d'urbanisme), et sommez-les de se prononcer par écrit au prétexte de CU qu'ils ont eux-mêmes accordés auparavant.
Notez que dans certains grandes communes, c'est un service de la mairie qui valide l'application de la règlementation).

Lemat · 07/12/2006 10:12:14

Bonjour,

Le service d'urbanisme de la mairie, et la (DDE contactée), m'indique que les règles d'urbanisme appliquables concernant le lotissement sont celle du POS. Mais ils me rappellent qu'un CU ou un permis est délivré sous condition du respect du droit des tiers, droits pénal et civil dont relève le cahier des charges, document contractuel déposé à l'epoque avec le l'arrêté de lotir.

La mairie me confirme que seul le règlement de lotissement est inclus pour 10 ans (sauf prolongement) dans les règles d'urbanisme applicables.

Après recherche sur le net : le cas du cahier des charges est ambigu et laissé à l'appreciation des juges. Soient ils considèrent le code de l'urbanisme et estiment que les règles écrites dans le cahier des charges relèvent plutôt d'un réglement et dans ce cas elles deviennent caduqes après 10 ans, soient ils évoquent le code civil, et le cahier des charges s'applique quelque soit la nature des régles. Cela abouti inexorablement à la demolition ou a des dommages et interêt conséquents. Deplus dans ce cas, aucun préjudice n'est à prouver et donc tout les colotis peuvent passer à la caisse !

Plus je cherche moins je sais !

La décision est importante : si il n'y a pas de problème c'est un super plan : un terrain identique placé à cet endroit coûte au moins le double, quand il y en a un !
Si un coloti attaque dans les trente ans et le cauchemard commence. Tous ceux qui ont fait ou acheté un chalet modifié ne tenteront rien à priori. Mais ceux qui sont d'origine (dont un voisin immediat) peuvent en avoir marre de voir le quartier changer de nature (à l'origine c'est un lotissement de vacance).

Je sens que la journée va être longue !

Henri81 · 07/12/2006 10:38:09

Bonjour

Pourquoi vous posez-vous toutes ces questions
Commancez par passer un sous-seing privé chez"votre notaire", vous lui expliquez la situation afin qu'en plus des clauses suspenssives tel que obtention du PC et des financements, il puisse en rajouter une concernant votre problème.

Je ne vois pas comment quelqu'un pourrait vous attaquer si vous commencez les travaux en respectant les délais + 1 mois après obtention du permis.

A la limite vous joignez à votre dépose du PC le règlement du lotissement. Sur la feuille entête de votre PC, il faut noter tous les documents transmis à la Mairie

De toute façon tout le monde peut attaquer n'importe qui. Par exemple lorsqu'on parle d'assurance décennale, pour tout le monde c'est 10 ans. En réalité si le client peut prouver même au delà des 10 ans, que les DTU n'ont pas été respectés, c'est également 30 ans.

Salutations

decobois · 07/12/2006 10:44:08

Petite précision : combien de colotis ? et la nature des châlets ? fondations en terre-plein ou châlets sur plots ?

Lemat · 07/12/2006 12:51:41

Les chalets, dit de loisir, sont sur plots.

Je sort de chez le notaire, l'affaire est éclaircie : dans le cas de ce lotissement seul un cahier des charges a été déposé. Les clauses d'urbanisme qui y sont écrites sont très explicites et ne prettent pas à interpretation. Le cahier des charges est un contrat de droit privé qui permet a tout coloti (69 habitations) d'attaquer un autre coloti, auprés du tribunal civil, pour non respect du cahier des charges. Cela n'a rien a voir avec le droit public de l'urbanisme et ses administrations.
Dans notre cas, les 3 "specialistes" interrogés donne la même reponse : tout agrandissemnt peut être attaqué avec succés. On ne peut pas mettre de clause suspensives dans le sous-seing pour deux raisons: le proprietaire ne veut pas, le delai deprescription pour attaquer un bâtiment est de 30 ans.

C'est donc une prise de risque et un choix. Personnellemnt je ne suis pas trop joueur, je vais donc lacher l'affaire.

decobois · 07/12/2006 14:13:33

Sage décision. La seule autre alternative (mais 69 colotis, ça fait beaucoup), était d'obtenir leur adhésion à votre projet.
Sur quelle zone géographique cherchez-vous donc votre terrain ?

bricol56 · 07/12/2006 15:03:42

bonjour à tous, je suis nouveau sur ce forum et je voudrais vous apporter si possible quelques renseignements qui pourraient vous aider.En tapant sur moteur de recherche: démolition maison Baron, 2 réponses vous seront données.La 1ere du moniteur des travaux public et ensuite celle du figaro.Voilà les dégats qui peuvent arriver.Je suis passé sur place pendant mes vacances et il ne reste que le terrain nu,l'horreur.La bétise humaine est partout car ce n'est pas le seul cas hélas.Bon couràge pour la suite de vos recherches.

Lemat · 07/12/2006 15:29:59

Merci pour vos conseils et encouragements. Je cherche un terrain sur le sud des landes: Tarnos, Labenne, Capbreton et environs… Le budget global maxi est de 300000 € pour un hors d'eau hors d'air, compact de 100m². Conception et 2sd oeuvre en autoconstruction.

decobois · 08/12/2006 08:25:42

Bonne chance alors, Lemat, je n'aurais pu vous aider que sur le sud 56 et nord/ouest 44 !
Vous avez évité le pire !

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