Communiqué de la SMABTP

Garantie décennale et impropriété à la destination de l'ouvrage - partie 1 : un peu d'histoire

Dans le domaine des garanties légales dues par les constructeurs, trois régimes se sont succédés dans le temps, en France.

Celui du Code civil d’origine de 1804 qui ne retenait l’application de la garantie décennale que lorsque "l’édifice périt en tout ou en partie par le vice de la construction, même par le vice de sol ….." (C. CIV, art. 1792). Garantie dont étaient redevables les architectes et les entrepreneurs, lesquels n’étaient "déchargés de la garantie des gros ouvrages qu’ils ont faits ou dirigés" qu’après dix ans (C. CIV, art. 2270)

Celui issu de la loi du 3 janvier 1967 consacré à la vente d’immeuble à construire qui, à cette occasion, a modifié les articles 1792 et 2270 du Code civil d’origine.

Le premier article remanié ne faisant plus référence à la nature du marché et élargissant le cercle des personnes concernées, ajoutant aux architectes et entrepreneurs déjà nommés les «autres personnes liées au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage» et le second instituant, dans sa rédaction issue de cette loi, une garantie biennale des mêmes ouvrages.

Celui enfin issu de la loi du 4 Janvier 1978, dite loi Spinetta, dont l’économie est radicalement différente des régimes précédents puisque le régime de garantie n’est plus axé sur la nature ou l’importance des ouvrages (gros ouvrages ressortissant du domaine de la garantie décennale et menus ouvrages relevant de la garantie biennale) mais sur une distinction plus subtile et fonctionnelle opposant les ouvrages relevant de la "fonction construction" à ceux relevant de la "fonction équipement" sans pour autant que cette opposition constitue la ligne de partage entre garantie décennale et garantie biennale, puisque aussi bien les éléments d’équipement ne relèvent de la garantie biennale de bon fonctionnement (C. CIV., Art. 1792-3) que s’ils ne sont pas indissociables au sens de la loi, ceux qui le sont relevant alors de la garantie décennale lorsque leur solidité est atteinte (C.CIV., art. 1792-2), tandis que les premiers ci avant envisagés peuvent donner lieu également à l’application de la garantie décennale si leur "dysfonctionnement", ou encore les désordres qui les affectent, ont pour conséquence de rendre l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination (C.CIV., Art. 1792).

Il résulte donc du régime Spinetta, toujours en vigueur à ce jour, que la garantie décennale a vocation à s’appliquer dans trois séries d’hypothèse de dommages matériels à l’ouvrage construit :

- Lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage (C.CIV., Art. 1792)
- Lorsque le dommage affectant l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement le rend impropre à sa destination (C.CIV., Art. 1792).
- Enfin lorsque le dommage affecte la solidité d’un élément d’équipement indissociable des ouvrages de viabilité, de fondation, de clos et de couvert (C.CIV., Art. 1792-2).
 

En conséquence, la garantie décennale est applicable lorsque l’on est en présence de dommages d’une certaine gravité, abstraction faite de leurs causes et origines et alors même que lesdites causes et origines des dommages ne seraient pas connues, l’indétermination des causes et origines des dommages étant indifférente à l’application de la garantie décennale (CASS. 3ème CIV. 1er Dec 1999 Bull CIV III n°230).

Enfin, il convient de souligner que le critère d’impropriété à destination doit être apprécié par rapport à l’ensemble de l’ouvrage (CASS. 3ème CIV 7 Dec 1988 Bull. CIV III n° 174).et qu’il doit être apprécié au regard de la destination convenue à l’origine de la construction (CASS. 3ème CIV. 11 Fev 1998) tout particulièrement lorsque l’ouvrage en question a une vocation professionnelle.

Force est de constater que si l’atteinte à la solidité de l’ouvrage apparaît comme un critère objectif, et d’application stricte, il n’en est pas forcément de même de l’impropriété à la destination de l’ouvrage.

Le législateur de 1978 l’a choisi de préférence à deux autres "l’interdiction absolue d’utilisation", critère considéré comme peu protecteur des intérêts des usagers, et celui "d’interdiction d’utilisation dans des conditions normales d’habitabilité", critère qui est apparu comme trop restrictif.

Pour autant l’adoption de ce critère a fait l’objet de critiques, de la part notamment du professeur MALINVAUD, qui a pu dire, à l’occasion d’un colloque organisé en 1988, par la SMABTP, sur le régime SPINETTA : « Elle est par sa nature même imprécise … Elle est fonction, pourrait-on presque dire, de l’humeur du juge, c'est-à-dire de sa réaction en tant que consommateur de logement, elle est fonction de l’état des mœurs qui d’évidence évoluent…. »

Il est donc intéressant, 25 ans après l’adoption de ce critère par la loi, pour mettre en jeu la responsabilité décennale des constructeurs, d’essayer d’en cerner l’interprétation jurisprudentielle qui en a été faite, en fonction de l’évolution des moeurs.

On constate que la Cour de cassation, si elle ne s’est pas substituée aux juges de fond pour décider de l’influence des dommages sur l’impropriété à la destination de l’ouvrage, a exercé un contrôle et censuré systématiquement les juges, lorsque pour appliquer la garantie décennale, ils se bornaient à relever les malfaçons des ouvrages, sans prendre le soin de préciser en quoi ces malfaçons revêtaient la gravité requise.

A la lecture des décisions rendues, on peut distinguer deux grandes catégories d’impropriété à la destination de l’ouvrage :

Celle qui se réfère à sa dangerosité et celle qui se réfère à son inaptitude, sans oublier que la Cour de cassation a par ailleurs, eu à rappeler que c’est l’ouvrage dans son entier qui doit être rendu impropre à sa destination et non la partie d’ouvrage ou l’élément d’équipement atteint de malfaçons, comme certains tribunaux avaient tendance à le juger.

Garantie décennale et impropriété à la destination de l'ouvrage - partie 2 : impropriété à la destination et dangerosité de l'ouvrage

Le non respect des règles en matière de sécurité, notamment incendie, et la non-conformité aux normes parasismiques constituent des cas d’impropriété à la destination-dangerosité. 

Non respect des règles en matière de sécurité incendie

La jurisprudence considère que le défaut de conformité de l’immeuble aux règlements de sécurité constitue un facteur de risque de perte de l’ouvrage par incendie.

Ainsi, les constructeurs sont condamnés à la prise en charge du coût de la mise en place et de la maintenance d’un système d’alarme, sur le fondement de la garantie décennale (CASS. CIV. 3ème, 30 Juin 1998, RDI 1999.105).
La Cour de cassation estime, en l’espèce, que la violation des règlements de sécurité incendie, constitue en elle-même un désordre de nature décennale, même en l’absence d’incendie ou de dommages physiques à l’immeuble.

D’autres exemples du même genre peuvent être cités : absence d’un dispositif d’alarme conforme aux règlements de sécurité dans un immeuble de grande hauteur, absence de sas entre l’ascenseur et l’appartement, constitutive d’une violation des règles de sécurité… Naturellement, la garantie décennale s’applique si le risque est réalisé ; c'est-à-dire en cas d’incendie de l’ouvrage (CASS CIV. 3ème, 30 Avril 2002 RDI 2002-322). Dans cette affaire, l’incendie avait été provoqué par un échauffement anormal, dans le caisson d’une ventilation mécanique contrôlée et la garantie décennale retenue même si la cause de l’incendie n’avait pu être déterminée avec précision.

   

Non-conformité aux normes parasismiques

La non-conformité d’un ouvrage aux règles de construction parasismiques constitue, pour la cour suprême, un désordre relevant de la garantie décennale des constructeurs.

Comme en matière de sécurité incendie, il y a impropriété à la destination de l’ouvrage, même en l’absence d’atteinte physique à l’ouvrage — en l’occurrence, même en l’absence de séisme.

Par un arrêt du 25 Mai 2005 — Continent IARD C/Semain et autres (Bull. CIV III n°113) la Cour de cassation a considéré : "Attendu qu’ayant relevé que les défauts de conformité aux règlements parasismiques étaient multiples, portaient sur des éléments essentiels de la construction et constituaient un facteur d’ores et déjà avéré et certain de perte de l’ouvrage par séisme, pour une maison située en zone de sismicité, la Cour d’appel (Montpellier) a pu en déduire que la garantie décennale était applicable".

Sécurité des personnes

La Cour de cassation admet aussi l’impropriété à la destination de l’ouvrage en cas d’accident ou de risque d’accident pour les personnes.
La garantie décennale a été retenue, suite à des chutes de glace ayant mortellement blessé une personne, au motif que la toiture du bâtiment de montagne ne comportait pas de dispositif de protection empêchant la formation de stalactites et les chutes de glace (CASS. CIV. 3ème, 10 Avr. 1996. RDI 1996 379).

Elle a également été retenue à la suite de chutes de pierres de façade (CASS. 3ème CIV. 11 Mai 2000 RDI 2000 344).
Et pour des désordres mettant en cause la sécurité de l’installation d’un funiculaire, consistant en des éclatements des plots de calage de la voie et en la rupture d’ouvrage des tire-fonds (CASS. 3ème CIV. 23 Mai 2006 RDI 2006 378).

Défaut d’implantation et non respect des règles d’urbanisme

Une erreur d’implantation rendant nécessaire la démolition et la reconstruction au moins partielle de l’immeuble rend l’ouvrage impropre à sa destination.

S’agissant du non respect des règles d’urbanisme, la Cour de cassation a eu l’occasion à plusieurs reprises de sanctionner des cours d’appel, pour ne pas avoir recherché si le critère d’impropriété à la destination de l’ouvrage n’était pas rempli.

On peut citer :

un arrêt du 8 avril 1998, à propos de défaut d’implantation d’une maison, la rendant inondable.
un arrêt du 15 décembre 2004, dans lequel la Cour considère : "qu’en statuant ainsi alors que l’erreur d’implantation d’une villa résultant du non respect des règles d’urbanisme et aboutissant à sa démolition constituait un désordre, la Cour d’appel, qui n’a pas recherché si ce désordre n’était pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, a violé le texte susvisé".
On relève dans le même sens, un arrêt du 14 février 2006 dans lequel la Cour suprême a l’occasion de préciser que si une non-conformité n’est pas à elle seule constitutive d’un désordre, la démolition et la reconstruction de l’ouvrage exigées par une erreur d’implantation et de hauteur suffit à établir un dommage de caractère décennal

Défauts d’isolation phonique

Même si l’article L.111.11 du Code de la Construction et de l’Habitat dispose que la conformité des bâtiments d’habitation aux exigences requises en matière d’isolation phonique relève de la garantie de parfait achèvement, cette disposition n’exclut pas, pour la Cour de cassation, l’application de la garantie décennale si les défauts d’isolation sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Ont été jugés constitutifs à ce titre, de désordres de nature décennale :

Des grincements affectant les parquets des pièces d’une maison individuelle (CASS. 3ème CIV 19 Nov. 1997).
Des nuisances sonores et olfactives occasionnées aux voisins par un centre de formation professionnelle d’hôteliers-restaurateur (CASS. 3ème CIV 31 Mars 2005).
La propagation des bruits dans les chambres d’un hôtel (CASS. 3ème CIV 12 Fev. 1997).
Le bruit continuel résultant du claquement des ardoises d’un toit les unes sur les autres, en période de vent (CASS. 3ème CIV 11 Janv. 1995).
Mais la Cour de cassation va encore plus loin en estimant que les désordres d’isolation phoniques peuvent relever de la garantie décennale même lorsque les exigences minimales ont été respectées par les constructeurs.

Elle a reproché aux juges de fond de ne pas avoir recherché, à l’occasion de désordres d’isolation phonique relatifs à la diffusion de bruits aériens, si ceux-ci n’étaient pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, alors même que l’isolation phonique était conforme aux normes applicables (CASS. 3ème CIV 16 Septembre 2003 (RDI 03 581)).

Cette solution a été confirmée récemment par un arrêt de l’Assemblée plénière de la Cour de cassation du 27 octobre 2006 (SCI Résidence du Belvédère).

La Cour entend rappeler par ces décisions que le respect des normes et des textes réglementaires ne constituent pas une cause exonératoire de la responsabilité des constructeurs, la conformité aux normes et l’atteinte à la destination devant s’apprécier séparément.

On ne peut s’empêcher de penser, qu’en ce qui concerne la qualification des défauts d’isolation phonique, la position de la cour suprême est très protectrice des droits à l’acquéreur mais qu’elle est cependant critiquable au regard des dispositions de la loi du 4 Janvier 1978.