Recherche conseil pour 255 m2 SHON (deux logements dans même batisse)

Giacomo · 02/12/2009 13:23:24

Bonjour,

(première modif : merci aux premières réactions qui me permettent d'affiner mon message : grand merci à vous)

j'envisage la construction d'une maison jumelle (2 logements de 120 à 150 m2) dans les Yvelines.
Je suis au début du processus ; Je suis preneur de toute remarque qui m'évitera de faire des "bêtises"

L'idée est de construire la shon maxi sur ce terrain : 214 m2+ 20 % soit 255 m2 SHON. L'idée est de mettre dans la structure 2 garages par logement.
Ces 255 m2 SHON+ 4 garages à inscrire dans un cylindre de 22 m de diametre et 10 m de haut, comme l'autorise le POS local.
J'ai donc opté pour un carré de 15 m de coté auquel on soustrait un carré de 6 m dans un coin, ce qui donne une emprise en L avec les deux bras de même longueur
au NO et NE des murs de 15 m, au SE et SO des baies de 9m pour les deux logements, les cotés , sur deux niveau RdC+1er+ combes aménageables dans le futur sous une toiture orienté Sud angle 45 à 60 °.
les logements (un orienté SE, l'autre SO), aujourd'hui simplistement symétrique par rapport à l'axe Nord-Sud dans mes premirèe ébauche SketchUp, la pièce à vivre en L de chaque logement avec 9 m SCHON (8 m de baie) et une profondeur de 4 m d'un coté, 6 m de l'autre. J'ai une esquisse en SketchUp 7 mais je ne vois pas comment mettre de PJ ici.

L'enveloppe budget-cible est 500 000 Keur TTC hors VRD.(et hors terrain)
Du dépot de permis (avec demande +20 % dépasseent de COS) jusqu'à y habiter : 1 an.
Terrain accessible pour technique Panneau (MHM ou KLH), souhait d'aller vers une autonomie du gaz nat, voire pas de PAC, cible post 2012, compte tenu du budget quel soit me conseillez-vous ? OSB avec inertie dans la dalle du RdC, voire chauffage au sol ? Panneau avec isolation par l'exterieur ?

Quelles (autres) questions dois-je me poser à ce stade ? J'ai noté dans les premiers retours que sur du KLH je serais utopiste, … n'hésitez pas à continuer à donner vos avis et remarques

LL93 · 02/12/2009 13:42:48

bonjour,

sans vouloir vous offenser :

500 eur ttc c'est déjà quasi impossible en autoconstruction. En plus deux logements !

Du permis à l'emménagement = 1 an. Oui c'est possible avec un super archi (forte expérience de chantier, donc pas fréquent - désolé), et en multipliant votre budget par 4 ou 5. sinon faut pas rêver.

bon courage

poky · 02/12/2009 14:00:50

LL93 a écrit :

bonjour,

sans vouloir vous offenser :

500 eur ttc c'est déjà quasi impossible en autoconstruction. En plus deux logements !

Du permis à l'emménagement = 1 an. Oui c'est possible avec un super archi (forte expérience de chantier, donc pas fréquent - désolé), et en multipliant votre budget par 4 ou 5. sinon faut pas rêver.

bon courage

500 000€ ttc impossible? hors terrain en plus
ça me semble assez confortable au contraire, je fais 240 m² de SHON pour 150000 (ok un seul logement mais bon)

Bedouin · 02/12/2009 14:02:47

OOPS J'avais mal lu....

Donc je corrige:

500 000 euros pour 255m2=1960 euros TTC/m2 c'est juste mais cela passerai pas forcément pour du KLH.

SURTOUT ne pas partir avec un archi. si vous voulez tout faire en un an et rester sur ce budget.

Je regarderai du côté de fabricants Allemands comme WeberHaus ou identique.

Vincent60460 · 02/12/2009 14:05:52

Giacomo a écrit :

j'envisage la construction d'une maison jumelle (2 logements de 120 à 150 m2)

120 à 150m2, habitables ou 120 à 150m2 de SHON ?
Parce que vous annoncez 255m2 de SHON totale. Si ce sont des maisons jumelles, en partant de 150m2 habitable, la SHON va plutôt être dans les 350m2 !

Ensuite je pense que si vous partez dans le projet d'une seule maison/2 logements, la SHON étant largement au dessus de 170m2 vous aurez de toutes façons besoin d'un archi pour ce projet.

Giacomo a écrit :

L'idée est de construire ces 255 m2 SHON+ 4 garages à inscrire dans un cylindre de 22 m de diametre et 10 m de haut (j'ai opté pour un carré de 15 m de coté, sur deux niveau RdC+1er+ combes aménageables dans le futur sous une toiture orienté Sud angle 45 à 60 °.

Voyez déjà ce qu'autorise votre PLU/POS. Car il se peut que cela coince déjà à ce niveau là.

Giacomo a écrit :

les logements (un orienté SE, l'autre SO), aujourd'hui simplistement symétrique par rapport à l'axe Nord-Sud dans mes premirèe ébauche

là par contre, je ne comprends pas… Pour moi si symétrie par rapport à l'axe N/S, il y aura une maison à l'est et l'autre à l'ouest, mais pas SE et SO (à moins que vous ne parliez de vos baies qui seront SE et SO…). Là aussi voir si le PLU/POS l'autorise car si la façade principale doit être perpendiculaire à la voirie les deux façades devront être orientées sud.

Giacomo a écrit :

la pièce à vivre en L de chaque logement avec 9 m SCHON (8 m de baie) et une profondeur de 4 m d'un coté, 6 m de l'autre.

c'est bien les baies… mais si la maison orienté à l'ouest a 8m de baie à l'ouest et 6 au sud… en été il va faire chaud !

Giacomo a écrit :

L'enveloppe budget est inclus VRD estimé à d'être à 500 Keur TTC hors VRD.

donc finalement c'est VRD inclus ou hors VRD ?

Giacomo a écrit :

Du dépot de permis (avec demande +20 % dépasseent de COS)

ha ouais… à mon avis, commencez par là et voyer si le PC est accordé ou non.

Giacomo a écrit :

Quelles questions dois-je me poser à ce stade ?

déjà si le projet est réalisable…

Bon courage.

LL93 · 02/12/2009 14:16:07

autant pour moi
j'ai lu 500 eur du m2 au lieu de 500 000 eur
il est temps de sortir du lit !
en revanche faut bien passer par un archi, obligatoire pour cette surface, non ?

Giacomo · 02/12/2009 14:28:27

Je viens d'amender le message pour prendre en compte vos messages.. merci à tous

Giacomo · 02/12/2009 19:03:10

et n'hésitez pas à faire des commentaires. merci pour la piste WeberHaus, mais savoir si la contrainte délai/prix/qualité est crédible....

Comme il s'agit de deux logements et j'ai la contrainte du prix du terrain (et une taille mini)que je veux partagé, j'ai deux solutions :
- chercher un pret in fine auprès d'une banque, rembourser la banque dans j'aurai vendu un des deux, je garde l'autre.
- chercher un partenaire, et à deux faire de l'autopromotion (courant en Allemagne où j'ai habité, cela s'appelle un Baugruppe)

Si vous connaissez quelqu'un pret pour cette aventure dans l'ouest parisien, à 20 min de la Défense, RER+1km en vélo, n'hésitez pas à transmettre.

alainlandry967 · 02/12/2009 22:32:57

poky a écrit :

LL93 a écrit :
bonjour,

sans vouloir vous offenser :

500 eur ttc c'est déjà quasi impossible en autoconstruction. En plus deux logements !

Du permis à l'emménagement = 1 an. Oui c'est possible avec un super archi (forte expérience de chantier, donc pas fréquent - désolé), et en multipliant votre budget par 4 ou 5. sinon faut pas rêver.

bon courage
500 000€ ttc impossible? hors terrain en plus
ça me semble assez confortable au contraire, je fais 240 m² de SHON pour 150000 (ok un seul logement mais bon)

c est pas gagné.. au vu du terrain déja pour commencer.. peut etre un bon coup de coeur..mais beaucoup de contrainte de construction.. au fait la shob fait combien … on ne parle a la fin…

certain poste sont surestimés, certes, mais beaucoup d autres son sous estimés, et encore vous ne comptez pas la logistique..
et puis les a coté…

poky · 02/12/2009 22:57:13

Alain Landry a écrit :

poky a écrit :
LL93 a écrit :
bonjour,

sans vouloir vous offenser :

500 eur ttc c'est déjà quasi impossible en autoconstruction. En plus deux logements !

Du permis à l'emménagement = 1 an. Oui c'est possible avec un super archi (forte expérience de chantier, donc pas fréquent - désolé), et en multipliant votre budget par 4 ou 5. sinon faut pas rêver.

bon courage
500 000€ ttc impossible? hors terrain en plus
ça me semble assez confortable au contraire, je fais 240 m² de SHON pour 150000 (ok un seul logement mais bon)
c est pas gagné.. au vu du terrain déja pour commencer.. peut etre un bon coup de coeur..mais beaucoup de contrainte de construction.. au fait la shob fait combien … on ne parle a la fin…

certain poste sont surestimés, certes, mais beaucoup d autres son sous estimés, et encore vous ne comptez pas la logistique..
et puis les a coté…

chez Alain,
c'est avec plaisir que je prendrais en compte vos commentaires précis sur la maison, le terrain et le budget.
cela m'aiderai sans aucun doute, pourquoi pas via email?
SHOB de 280 m²

Giacomo · 03/12/2009 10:53:17

Bonjour à tous,
en ce qui concerne à SHOB, l'idée est d'ajouter au 256 m2 SHON 4 garages de 18 m2 chacun au RdC, soit une SHOB de 338 m2.

Le terrain est de 1255 m2 et le surface résiduelle constructible est de 214 SHON (car produit d'une division dans une zone où le COS est de 0,2 et la maison de l'autre terrain "mange" des m2 SHON (251 m2 théorique devienne ici 214 m2, d'où l'idée d'utiliser les +20 %, déjà fait plusieurs fois dans cette commune et même dans cette zone du POS sur un cas similaire)
Sans plan de terrain avec l'orientation, sans premières esquisses avec SketchUp, c'est c'est vrai difficile de se faire une idée. Je vous envoie ces doc par simple demande e-mail. En tout cas, c'est un vrai plaisir de pouvoir solidifier ce projet dans l'échange.

Vincent60460 · 03/12/2009 11:06:59

Giacomo a écrit :

Bonjour à tous,
en ce qui concerne à SHOB, l'idée est d'ajouter au 256 m2 SHON 4 garages de 18 m2 chacun au RdC, soit une SHOB de 338 m2.

On doit pas calculer la SHOB et la SHON de la même façon.
Vous comptez quoi en SHOB et en SHON ?
Je le répète mais avez vous contacté un archi ?
Avez vous contacté la mairie ? parce que le fait qu'il y ait déjà eu des dépassement dans la même zone est une chose mais cela ne veut pas dire que ce soit forcement accepté (surtout si la mairie a changé depuis).

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